Стоит ли брать ипотеку в кризис?

08.04.2015 1152 Жизнь идет вне зависимости от того, экономическое ли процветание за окном или кризис. И квартира, соответственно, нужна в любое время.

За окном кризис, а вам нужна квартира. Хорошо, когда у вас достаточно денег для покупки жилья, и прибегать к помощи заемных средств не требуется. А если денег не хватает или вы можете наскрести только на первоначальный взнос? Разумно ли в таком случае оформлять ипотеку?

Покупаем «первичку»

Для начала проанализируем, изменилась ли с началом кризиса стоимость жилья. Еще до начала колебаний на валютном рынке эксперты не предрекали обвал рынка, а говорили лишь о небольшой корректировке. Действительно, после заметного роста цен на недвижимость в 2014 году, когда количество сделок по ипотеке побило все рекорды (рост составил от 80 до 100%), цены на жилье должны были стабилизироваться. На деле ситуация в январе-марте 2015 года выглядела следующим образом.

На вторичном рынке несколько (не более 1-1.2%) снизилась стоимость двух- и трехкомнатных квартир, причем «двушки» пострадали в большей степени. А вот однокомнатные квартиры даже выросли в цене. И пусть рост сравним со статистической погрешностью – в пределах 0,3 – 0,5% - важна динамика: никакого обвала нет.

В случае с новостройками ситуация интереснее. В 2013 и первой половине 2014 года в стране были заложены достаточно большие объемы нового жилья эконом- и бизнес-класса. К началу 2015 года часть объектов уже готова, часть находится на высокой степени готовности. Однако ипотека, которая все предыдущие годы была основным двигателем «первички» в первом квартале «просела» на 40-50%. Специфика же строительного бизнеса в том, что на «жирок» у девелоперов, особенно работающих с недорогим жильем, ничего не остается. Следовательно, нужно побыстрее продавать квартиры. Сейчас на рынке достаточно много предложений типа «при покупке однокомнатной квартиры коридор в подарок», «дарим ремонт», «установим кухню» и т.д. стоимость таких скидок – в предела 10-15%, что довольно много. Очевидно, что наметился кризис: у покупателей нет денег, а застройщики не могут еще снизить стоимость.

Именно это и подтолкнуло в начале марта правительство на начало субсидирования ипотеки. Правда, эта программа распространяется только на первичное жилье, оставляя вторичное в незавидной ситуации. Другое дело, что новостройки в силу своей большей площади дороже вторичного жилья. Но направление мысли понятно: если вы сейчас и собрались покупать жилье, то целесообразнее покупать его именно на первичном рынке.

Хватит ли дохода?

Пожалуй, это главный вопрос, который задает заемщик перед тем, как сделать важное решение. В кризисное время ответ на этот вопрос стоит искать особенно внимательно. Для начала следует понять, какую часть семейного бюджета вы готовы потратить на ипотеку? Оптимально — в районе 25-30%, не больше. 50% - серьезный повод задуматься о целесообразности ипотеки, так как подобный груз тяжел и в благополучные годы.

Впрочем, есть выход. Можно взять ипотеку не на 10-15 лет (именно последняя цифра — самый популярный срок кредитования в России), а на 20,25 и даже 30 лет. Да, переплата по процентам получится бешеная, но вы сможете максимально безболезненно распределить расходы по обслуживанию кредита, особенно если выплачивать долг по аннуитетной схеме, когда все платежи на всем протяжении договора одинаковы.

Внимательно проанализируйте: не лишитесь ли вы работы в ближайшие год-два? Понятное дело, что точно на этот вопрос вы не ответите, но какие-то выводы сделаете.

Абсолютно все эксперты советуют создать «подушку безопасности» - неприкосновенный запас средств, который при необходимости можно направить на погашение кредита. Размер — от 3 до 6 месяцев. Именно этот срок необходим, чтобы найти работу и войти «в колею», поправить здоровье после тяжелой болезни, ликвидировать «прорехи» в бюджете.

Если ожидаемый платеж по ипотеке выше 40-50%, а «неприкосновенного запаса» нет и не предвидится, от ипотеки лучше временно отказаться либо застраховаться от потери работы, а также свою жизнь и здоровье.

Выбираем банк и застройщика

Итак, решение брать ипотечный кредит принято, очерчен круг предполагаемой недвижимости. Теперь определимся, к какому застройщику обратиться и в каком банке оформить ипотеку.

Застройщик. Если дом уже сдан, то никаких рисков почти нет. Если на этапе строительства, то отдавайте предпочтение крупным компаниям. Кроме этого, покупать недвижимость на «нулевом» цикле, когда строительство еще не началось, в кризис категорически не рекомендуется. Да, сейчас не 2005 или 2009 гг. но незавидный шанс стать обманутым дольщиком есть всегда. Максимально снизить риски могут так называемые аккредитованные застройщики или те, что строят дома с привлечением заемных средств от банка и без стеснения сообщают покупателей об этом. «Фишка» в том, что аккредитованный застройщик уже прошел проверку в банке, и последний, что называется, дает «добро» на покупку квартиры в этом доме, а значит, заинтересован в возврате заемных средств. Если же объект строится с привлечением средств банка, то это дополнительная гарантия, что дом будет как минимум построен.

С середины марта банки стали подключаться к программе ипотеки с государственной поддержкой. Теоретически подключиться к этой программе может любой банк, который ежемесячно выдает от 300 млн. рублей жилищных кредитов. То есть, практически любой банк. Ставка в этом случае — от 12% при первоначальном взносе от 20%. Это сравнимо с докризисными предложениями. Но где скрыто «но»? Да в условиях предоставления ипотеки на новостройки по той же госпрограмме. В дополнение к обязательному страхованию недвижимости программа предусматривает и обязательное страхование жилья. А это лишние расходы.

В каком банке брать ипотеку с господдержкой? В принципе, в любом из участвующих в программе. Однако предпочтение все-таки стоит отдать крупным банкам, специализирующимся на этом продукте. Объяснение простое. Да, здесь меньше вероятность, что вас «оближут» как уникального клиента. Однако у таких банков отлаженная инфраструктура, грамотные специалисты и связи на строительном и риэлторском рынке, а также максимально чистые схемы погашения кредитов.

Итак, кризис — не время отказываться от покупки жилья, тем более, если оно жизненно необходимо. Заемщику лишь необходимо более внимательно относиться к выбору объекта недвижимости, размеру кредита и программе кредитования. Запуск ипотеки с господдержкой, когда кредит выдается под ставку, выгодную даже в 2014 году, лишнее тому подтверждение.